Marketing Digital para Imobiliárias: As Regras do CRECI

Imobiliária no Google e nos portais

O sistema COFECI-CRECI tinha cerca de 404 mil corretores de imóveis cadastrados quando fez a Pesquisa Perfil dos Corretores de 2024. Na mesma pesquisa, metade dos entrevistados anuncia na OLX, 37% no ZAP e 25% no Viva Real, e Facebook e Instagram aparecem como as principais ferramentas digitais da profissão. Quem procura imóvel vê o mesmo apartamento em três portais, no perfil de dois corretores e no site de uma imobiliária, e escolhe com quem conversar.

A regra do anúncio também é mais antiga e mais detalhada do que a de uma loja. A Lei 6.530, de 1978, já dizia o que o corretor não pode anunciar, e o COFECI fixou em 2007 até o tamanho mínimo do número de inscrição na peça. O post copiado de outro ramo, sem o CRECI, ou o lançamento anunciado sem o registro da incorporação vira processo no Conselho Regional.

Em 9 de outubro de 2026, abrimos as cinco páginas informativas do topo da busca por “marketing digital para imobiliárias”, de empresas de software, de crédito e de plataformas imobiliárias. Nenhuma cita o CRECI, a Lei 6.530, a Resolução COFECI 1.065 ou a Lei 4.591, e a LGPD só aparece no rodapé de uma delas. As cinco falam de canal; nenhuma fala do que o anúncio do corretor precisa ter.

O que é marketing digital para imobiliárias

Marketing digital para imobiliárias

É o uso de site, portais de anúncio, Perfil da Empresa no Google, redes sociais, aplicativos de mensagem e anúncios pagos para que a imobiliária ou o corretor seja encontrado por quem procura imóvel e por quem quer vender ou alugar, dentro da Lei 6.530/1978 e das resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

O ponto de partida é saber quem anuncia e para quem. A norma trata de forma diferente o corretor como pessoa física e a imobiliária como pessoa jurídica, e o mercado tem dois públicos que procuram coisas opostas. O panorama dos outros setores regulados está no guia de marketing digital para empresas; aqui entra o que é próprio do mercado imobiliário.

Corretor e imobiliária

Corretor e imobiliária anunciam com inscrições diferentes: o corretor com o CRECI de pessoa física, e a imobiliária com o CRECI de pessoa jurídica. Na pesquisa do COFECI, 48% dos corretores trabalham por conta própria e 39% em imobiliárias ou administradoras. A mesma pesquisa lembra que a Lei 13.097, de 2015, criou a figura do corretor associado a imobiliárias, e é comum que o mesmo profissional tenha o próprio perfil nas redes e apareça no site da imobiliária. Cada peça leva a inscrição de quem a assina.

CRECI

É o Conselho Regional de Corretores de Imóveis, autarquia que inscreve e fiscaliza corretores e imobiliárias em cada região. O número de inscrição no CRECI, com a letra F para pessoa física e J para pessoa jurídica, é o que a lei manda mencionar em todo anúncio.

Comprador e proprietário

O marketing imobiliário fala com dois públicos: quem procura um imóvel e quem tem um imóvel para vender ou alugar. O primeiro busca por bairro, tipo e preço e compara anúncios. O segundo escolhe a quem vai entregar o imóvel, e é dele que vem o estoque. Na pesquisa do COFECI, a venda é a atividade de 90% dos corretores, e a captação, de 45%. O site que só fala com o comprador deixa de lado a página que traz o próximo imóvel para a carteira, assunto do capítulo sobre o site.

Lei 6.530 e o anúncio do corretor

A regra do anúncio imobiliário começa no artigo 20 da Lei 6.530/1978, que lista o que é vedado ao corretor e à pessoa jurídica inscritos. Três dos incisos tratam de anúncio, e eles valem para o portal, o post, o vídeo e a campanha paga, porque a lei não distingue o meio. Sobre a lei se empilham o Código de Ética, a resolução do COFECI sobre identificação, o Código de Defesa do Consumidor e a política de cada plataforma.

Inciso III: autorização escrita

O corretor não anuncia publicamente proposta de transação para a qual não tenha autorização por documento escrito. É o inciso III do artigo 20. Na prática, o imóvel visto numa placa ou no portal de outro corretor não entra no seu site nem no seu anúncio sem que o proprietário tenha assinado a autorização. O Código de Ética completa a regra: o artigo 4º, IX, manda contratar por escrito e previamente a prestação do serviço, e o artigo 6º, XV, veda aceitar transação entregue a outro corretor sem avisá-lo antes, por escrito.

Inciso IV: o número de inscrição

Todo anúncio ou impresso relativo à atividade profissional menciona o número de inscrição. É o inciso IV do mesmo artigo, e ele não abre exceção para rede social, vídeo curto ou anúncio pago. O formato do número, a expressão que vem antes dele e o tamanho mínimo na peça foram detalhados pelo COFECI em 2007, no capítulo seguinte. Na leitura deste guia, a bio do perfil, a ficha do imóvel no site, o rodapé e o próprio criativo do anúncio são anúncio para esse inciso.

Inciso V: loteamento e incorporação

Imóvel loteado ou em condomínio só é anunciado com o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis. É o inciso V, e ele se soma à Lei 4.591, que trata do lançamento na planta mais abaixo. O inciso vale para o corretor e para a imobiliária que divulgam o empreendimento de uma incorporadora: a obrigação de mencionar o registro não fica só com quem constrói.

• Inciso III. Anunciar proposta sem autorização por documento escrito.
• Inciso IV. Fazer anúncio ou impresso da atividade sem o número de inscrição.
• Inciso V. Anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem o número de registro do loteamento ou da incorporação.

Resolução COFECI 1.065/2007

A Resolução COFECI 1.065/2007 padroniza como o nome e o número de inscrição aparecem em qualquer divulgação publicitária ou documental. Ela foi publicada em outubro de 2007 e cita o Código de Defesa do Consumidor como razão: o consumidor precisa identificar quem presta o serviço e qual é o registro dele no órgão que fiscaliza.

Nome e CRECI na peça

O corretor pessoa física usa o nome por extenso ou abreviado seguido de “corretor de imóveis”, “gestor imobiliário” ou “profissional liberal”, e do número de inscrição precedido da sigla CRECI. A expressão obrigatória não pode ter tamanho inferior a 25% do nome usado. Para a pessoa jurídica, o manual de divulgação do CRECI-SP resume a regra: razão social ou nome fantasia, sempre seguido da sigla CRECI, do número e da letra J.

CRECI falado no vídeo

Na mídia falada, o número de inscrição no CRECI também precisa ser dito em voz alta. É o artigo 7º da resolução, que estende as regras a qualquer tipo de divulgação. O texto é de 2007 e fala em mídia falada; na leitura deste guia, o vídeo narrado de apresentação do imóvel e o áudio de um anúncio pago entram nessa regra, e o caminho mais seguro é dizer o nome e o CRECI na narração e mantê-los escritos na tela.

Apelido e nome fantasia

O corretor autônomo não usa nome fantasia, e no CRECI-SP o apelido só aparece entre parênteses ao lado do nome completo ou abreviado. O artigo 3º da resolução veda o nome de fantasia para a pessoa física, salvo se o corretor se inscrever como empresário na Junta Comercial. A regra do apelido vem de uma portaria do CRECI-SP, citada no manual, e o mesmo manual lista o que não vale como nome abreviado: só as iniciais, ou só o prenome encurtado. O perfil “Zé dos Imóveis” sem o nome e o número fica fora da regra.

Anúncio de imóvel e o CDC

O anúncio de imóvel é oferta: pelo artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, a informação suficientemente precisa obriga quem a veicula e integra o contrato. O artigo 37 proíbe a publicidade enganosa, inclusive por omissão, quando ela deixa de informar dado essencial. O Código de Ética do corretor diz o mesmo com palavras da profissão.

“Apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio.”

O trecho é o artigo 4º, II, do Código de Ética Profissional do COFECI, a Resolução 326/1992. O artigo 6º, XVII, do mesmo código veda anunciar capciosamente, e o artigo 4º, I, manda o corretor se inteirar de todas as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo.

Foto e descrição do imóvel

A foto e a descrição mostram o imóvel que está à venda, não uma versão melhor dele. Na leitura deste guia, a lente que dobra o tamanho da sala, a foto de outra unidade do prédio e a metragem arredondada para cima são os casos em que o anúncio deixa de ser dado rigorosamente certo. Detalhe que deprecia, como o imóvel de frente para a avenida, a vaga que não é coberta ou a pendência no condomínio, é justamente o que o artigo 4º, II, manda não omitir.

Preço e o artigo 30 do CDC

Diferente da odontologia, nenhuma das normas lidas para este guia proíbe o corretor de divulgar o preço do imóvel. O que o CDC exige é que o preço anunciado seja o preço real: pelo artigo 30, ele vincula quem anuncia. O valor do condomínio e do IPTU, quando o anúncio os informa, entram na mesma régua. O guia de marketing digital para dentistas mostra o caso oposto, em que o preço sai da publicidade por regra do conselho.

Imóvel já vendido no ar

Na leitura deste guia, o imóvel vendido ou alugado que continua anunciado é informação falsa capaz de induzir em erro, o que o artigo 37, § 1º, do CDC chama de publicidade enganosa. O anúncio que segue no ar para atrair contato e oferecer outra unidade é o caso mais comum, e ele também esbarra no anúncio capcioso do Código de Ética. A ficha do imóvel vendido sai do portal no mesmo dia, e no site ela é retirada ou marcada como vendida.

Lançamento na planta

Unidade na planta só é vendida depois do registro do memorial de incorporação, e todo anúncio do lançamento traz o número desse registro e o cartório. É o artigo 32 da Lei 4.591/1964, na redação dada pela Lei 14.382, de 2022: o incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais que corresponderão às futuras unidades após o registro do memorial no registro de imóveis competente.

Memorial de incorporação

É o conjunto de documentos do empreendimento que o incorporador registra no Registro de Imóveis antes de vender unidades na planta, como título do terreno, projeto aprovado e memorial descritivo. O número desse registro acompanha todo anúncio do lançamento.

Registro de incorporação

O número do registro e a indicação do cartório constam obrigatoriamente dos anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos referentes à incorporação. É o § 3º do artigo 32, e ele se encontra com o inciso V do artigo 20 da Lei 6.530, que obriga o corretor a mencionar o mesmo número. Na leitura deste guia, a landing page do lançamento, o post do decorado e o anúncio no Instagram são publicações do empreendimento, e levam número e cartório como o folheto impresso.

A exceção do classificado

A Lei 4.591 dispensa do número do registro só os anúncios “classificados”. O texto é de 1964, quando classificado era a coluna do jornal, e em outro artigo a mesma lei repete a dispensa para os “classificados dos jornais”. Na leitura deste guia, chamar o anúncio pago de rede social de classificado para fugir da regra é aposta arriscada: a Lei 6.530 não tem a mesma exceção no inciso V, e o anúncio do lançamento sem registro e cartório é o tipo de peça que o Conselho Regional autua.

Portal ou site próprio

O portal traz quem já está procurando imóvel, e o site próprio guarda o que a imobiliária constrói ao longo dos anos. Os dois convivem, e a pergunta não é qual escolher, e sim o que cada um faz. O portal tem a audiência e a regra dele; o site tem o endereço, as páginas e o histórico da imobiliária, e é o único dos dois que continua dela se o contrato com o portal acabar.

Descrição duplicada

Quando a mesma descrição do imóvel está no site e em três portais, o Google trata as páginas como duplicadas e escolhe uma para mostrar. A documentação de consolidação de URLs duplicadas explica que o Google decide quais páginas são duplicadas e consolida os sinais delas num URL canônico. Na leitura deste guia, a ficha que só repete o texto colado no portal tende a perder essa escolha para o portal, que tem mais autoridade.

URL canônico

É o endereço que o Google escolhe como a versão principal entre páginas duplicadas ou muito parecidas, e para o qual ele consolida os sinais, como os links. O site pode sugerir a preferência, mas a decisão final é do buscador.

O caminho é escrever no site o que o portal não tem: a explicação do bairro, a planta comentada, o histórico do prédio, a resposta para a dúvida que o comprador faz na visita. A ficha do portal fica curta e objetiva; a do site, completa.

Página por bairro

A busca por imóvel começa pelo lugar, e a página por bairro é a que a imobiliária pode ter melhor do que o portal. “Apartamento à venda” com o nome do bairro é a forma típica da busca, e uma página que explica o bairro, lista os imóveis da carteira ali e responde o que muda de uma rua para outra é conteúdo que o portal, com milhares de bairros, raramente escreve. O mecanismo da busca com mapa está no guia o que é SEO local. A página continua no ar quando o imóvel é vendido, porque o assunto dela é o bairro.

Site da imobiliária

O site da imobiliária organiza a carteira por lugar e tipo, dá uma página para cada imóvel e outra para o proprietário que quer anunciar. O Google ordena páginas, não imobiliárias: a página que responde “casa à venda” com o nome do bairro compete melhor do que a home com a busca interna. A árvore abaixo é o desenho mínimo, e quem ainda não tem site pode começar pela criação de site com SEO.

Ficha do imóvel

A ficha do imóvel traz o que o comprador pergunta antes de agendar a visita: preço, área, quartos, vagas, condomínio, IPTU, andar, posição e fotos atuais. Ela leva o CRECI de quem anuncia e, no lançamento, o registro da incorporação. O texto próprio, que o portal não tem, entra aqui: a planta explicada, o que fica a dez minutos a pé e o que o prédio oferece. A ficha também diz a data em que foi atualizada, para que o visitante saiba se o imóvel ainda está disponível.

Página de captação

A página de captação fala com o proprietário: explica como a imobiliária avalia, anuncia e acompanha o imóvel, e o que ela pede para começar. É onde entra a autorização por escrito do inciso III, como etapa do processo e não como letra miúda. Na leitura deste guia, ela é a página mais esquecida do site imobiliário, e é a que responde a busca de quem quer vender o apartamento e ainda não escolheu com quem.

RealEstateListing no schema

RealEstateListing é o tipo do vocabulário Schema.org para o anúncio de imóvel, e RealEstateAgent é o tipo para a imobiliária. O primeiro tem propriedades como a data de publicação do anúncio, datePosted, e a duração da locação, leaseLength. Eles descrevem para a máquina o que a página já mostra:

{
  "@context": "https://schema.org",
  "@type": "RealEstateListing",
  "name": "Apartamento de 2 quartos no Centro",
  "url": "https://www.suaimobiliaria.com.br/centro/apto-2-quartos/",
  "datePosted": "2026-10-17"
}

O schema não substitui o CRECI e o preço visíveis na ficha, e não deve dizer nada que o texto não diga.

Perfil da Empresa no Google

O Perfil da Empresa no Google é o cadastro que aparece no mapa, e as diretrizes do Google citam o corretor de imóveis como exemplo de profissional liberal. As diretrizes de representação pedem endereço real, o menor número possível de categorias e o nome como a empresa é conhecida, e não aceitam escritório virtual sem equipe no horário de funcionamento.

Corretor como profissional liberal

O corretor pode ter perfil próprio se trabalha com o público e pode ser contatado diretamente no local verificado, durante o horário indicado. As mesmas diretrizes dizem que vendedores e agentes de geração de leads de empresas não são profissionais liberais e não têm direito a perfil. Na imobiliária com vários corretores, a organização tem o perfil do local, e o perfil de cada corretor traz só o nome dele, sem o da imobiliária. O corretor que é o único a atender num local de marca usa um perfil só, no formato “marca: nome do profissional”.

Nome sem palavra-chave

O nome do perfil é o nome real da imobiliária, sem slogan, telefone, horário ou palavra-chave acrescentada. As diretrizes proíbem informações desnecessárias no nome e avisam que elas podem levar à suspensão do perfil. “Imobiliária Exemplo Apartamentos Zona Sul” é o nome com palavra-chave que a regra descreve; a especialidade vai na categoria, na descrição e nos serviços.

Anúncios de imóveis no Meta Ads

O anúncio de imóvel segue a Lei 6.530 e a política da Meta ao mesmo tempo, e vale a regra mais restritiva das duas. A Meta trata moradia como assunto sensível: a página sobre anúncios de moradia diz que a Política de Publicidade para Práticas Discriminatórias tem requisitos especiais para esse tipo de anúncio.

Categoria especial de moradia

A categoria de anúncio especial de moradia é obrigatória para quem anuncia nos Estados Unidos ou alcança público nos Estados Unidos, no Canadá ou em determinados locais da Europa. A imobiliária brasileira que anuncia para o Brasil não está nessa lista, segundo a mesma página da Meta. O que não muda é a política contra discriminação: segmentar a peça para excluir pessoas por característica protegida continua proibido em qualquer país.

O criativo do imóvel

O criativo do anúncio leva o nome e o CRECI de quem anuncia, e o do lançamento leva também o registro da incorporação e o cartório. São os incisos IV e V do artigo 20, aplicados à imagem e à legenda. O preço, quando aparece, é o preço real. Quem terceiriza a gestão de tráfego entrega essa lista à agência antes da primeira campanha, porque o gestor que vem de loja virtual monta o criativo sem o número de inscrição.

WhatsApp e LGPD no atendimento

O telefone de quem pediu informação sobre um imóvel é dado pessoal, e a Lei 13.709 só permite tratá-lo nas hipóteses do artigo 7º. Duas delas cobrem quase todo o atendimento imobiliário: o inciso V, para procedimentos preliminares relacionados a contrato, a pedido do titular, e o inciso I, o consentimento. A conversa que responde quem perguntou é uma coisa; a lista que recebe todo lançamento novo é outra.

Lead

É o contato de uma pessoa que demonstrou interesse num imóvel ou serviço e deixou um meio de resposta, como telefone ou e-mail, num portal, no site ou num anúncio. Para a LGPD, os dados do lead são dados pessoais desde o primeiro clique.

Lead do portal

O lead que chega do portal pediu informação sobre um imóvel, e responder sobre aquele imóvel é o procedimento preliminar que ele mesmo solicitou. Na leitura deste guia, é o inciso V do artigo 7º. Mandar a ele, meses depois, a lista de lançamentos de outro bairro já é outra finalidade, e o artigo 18 garante ao titular a confirmação do tratamento, o acesso, a correção e a eliminação dos dados tratados com consentimento. O corretor que guarda o contato no celular pessoal guarda dado da imobiliária, e a saída dele leva a lista junto.

Lista de transmissão

Pela política do WhatsApp Business, a empresa só contata quem lhe deu o número e deu permissão para receber mensagens dela. A política deixa com a empresa a forma de obter essa permissão e o cumprimento da lei aplicável. A lista de transmissão com todos os contatos do celular, montada sem pedir, fere a política e a LGPD ao mesmo tempo, e o bloqueio de quem não pediu a mensagem é o primeiro sinal do problema.

Opt-in

É a permissão que a pessoa dá, por um ato próprio, para receber mensagens de uma empresa, como marcar uma opção no formulário ou responder que aceita. A política do WhatsApp Business exige o opt-in antes da mensagem.

Checklist do marketing imobiliário

Dá para conferir sozinho, em uma tarde e sem ferramenta paga, se o que já está publicado segue a lei e as resoluções. Cada item diz o que olhar e como saber que está certo. O que aparecer fora vai para revisão antes de qualquer campanha nova.

No site e nos portais

Abra o site no celular, a sua área em cada portal e o Perfil da Empresa no Maps, lado a lado.

• Rodapé do site. Razão social ou nome fantasia registrado, com CRECI, número e letra J.
• Fichas dos imóveis. Cada uma com autorização escrita arquivada, preço real e data de atualização.
• Lançamentos. Número do registro da incorporação e cartório em toda página e peça.
• Portais. Nenhum imóvel vendido ou alugado ainda no ar.

Nas redes e no WhatsApp

Role os últimos 30 posts de cada perfil, a biblioteca de anúncios da Meta e as listas de transmissão do WhatsApp.

• Bio de cada corretor. Nome, “corretor de imóveis” e CRECI com a letra F.
• Vídeos narrados. Nome e CRECI ditos na narração e escritos na tela.
• Criativos pagos. CRECI de quem anuncia e, no lançamento, registro e cartório.
• Listas de transmissão. Só contatos que pediram para receber, com saída fácil.

Agência de marketing imobiliário

A agência entra quando o volume de imóveis, a concorrência por bairro e a medição mês a mês passam do que a imobiliária consegue revisar sozinha. Duzentos imóveis na carteira, dez corretores com perfil próprio, dois lançamentos e anúncio rodando pedem processo, e cada peça continua precisando do CRECI de quem responde por ela no Conselho Regional.

Proposta que conhece o CRECI

Como a Voh! trabalha

É esse o trabalho que a Voh! faz. A Voh! é uma agência especializada em SEO e GEO: busca orgânica no Google e presença nas respostas de IA, que é o foco central da casa, em qualquer site que precise ser encontrado, do institucional à loja virtual. Quando o projeto pede, ela também cria o site ou a loja, faz gestão de tráfego no Meta Ads e no TikTok Ads e gestão de redes sociais, com proposta própria para cada frente. O que não muda é a ordem: o orgânico vem primeiro, porque é o ativo que fica. Na busca orgânica são três formas de começar, uma auditoria gratuita, um pacote de implementação com seis meses de acompanhamento e o SEO Mensal, que não exige fidelidade. O diagnóstico vem sempre antes da proposta, porque orçar sem olhar o site é chute. E não existe garantia de posição: o algoritmo é do Google, e quem promete o contrário está prometendo uma decisão que não é dele. Para a história e o método, leia sobre a Voh!.

Como agência de marketing digital que trabalha o orgânico primeiro, a Voh! não dá parecer sobre a norma do COFECI e não substitui a consulta ao Conselho Regional. O que ela faz é montar o SEO e o GEO da imobiliária sobre a lei e as resoluções, com páginas por bairro, fichas completas e captação, e com o corretor responsável aprovando cada peça antes de ir ao ar. Para o diagnóstico do que já está publicado, com o que a norma pede para revisar, o caminho é um só. Fale com a Voh!

Os limites do marketing imobiliário

O marketing digital para imobiliárias tem limites que técnica nenhuma remove, e parte deles vem da própria norma.

• Venda no mês que vem. SEO e GEO levam meses, numa estimativa realista de três a seis meses, e é estimativa.
• Imóvel sem autorização. Sem o documento escrito do proprietário, não há anúncio, por melhor que seja a oportunidade.
• Lançamento antes do registro. Nenhuma campanha antecipa o que a Lei 4.591 manda esperar.
• Preço fora do mercado. O anúncio leva gente à visita; o preço errado continua errado depois dela.
• Garantia de posição. Ninguém garante posição no Google, nem a leitura que o Conselho fará de uma peça.
• Atendimento que o marketing não conserta. Lead respondido no dia seguinte já falou com outro corretor.

Marketing imobiliário em 10 pontos

• O artigo 20 da Lei 6.530 exige autorização escrita, número de inscrição e registro no anúncio.
• A Resolução COFECI 1.065 fixa nome, expressão e CRECI em toda divulgação, com letra F ou J.
• Na mídia falada, o número do CRECI também é dito em voz alta.
• O corretor autônomo não usa nome fantasia, e no CRECI-SP o apelido vem entre parênteses.
• O anúncio é oferta: pelo CDC, o preço e os dados anunciados vinculam quem anuncia.
• Imóvel vendido sai do ar no mesmo dia, no portal e no site.
• Lançamento só é anunciado depois do registro, com número e cartório.
• O site ganha do portal no bairro, na ficha completa e na página de captação.
• No Google, o corretor é profissional liberal, e o nome do perfil não leva palavra-chave.
• Lead e lista de WhatsApp seguem a LGPD e a política de opt-in.

Com a norma lida na fonte e as telas conferidas, o passo seguinte é revisar o que já está publicado, peça por peça. Fale com a Voh!: o diagnóstico é gratuito e volta por escrito.